再審申請(qǐng)人靜安國(guó)際資本管理（上海）有限公司（以下簡(jiǎn)稱靜安公司）因與被申請(qǐng)人劉某欣及一審第三人虹口某天天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱某天天公司）申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服高級(jí)人民法院（2019）滬終1025號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹彙１驹阂婪ńM成合議庭進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。靜安公司申請(qǐng)?jiān)賹彿Q：

　　（一）根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議若干問題的規(guī)定》第二十七條及第二十九條的規(guī)定，購(gòu)房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)僅能對(duì)抗金錢債權(quán)的執(zhí)行，而不能對(duì)抗抵押權(quán)的執(zhí)行。原審法院認(rèn)定購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)利能夠?qū)广y行抵押權(quán)，適用法律錯(cuò)誤。

　　（二）本案不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形。劉某欣與某天天公司之間簽訂的《商品房買賣合同》，因案涉房屋已設(shè)定抵押權(quán)，某天天公司私自出售該房屋的行為構(gòu)成無權(quán)處分，在靜安公司未追認(rèn)的情況下，該《商品房買賣合同》效力待定。劉某欣僅提交了其名下無用于居住房屋的證明，但并未提交其父母名下無用于居住房屋的證明。綜上所述，原審判決認(rèn)定事實(shí)和適用法律錯(cuò)誤，靜安公司根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)的規(guī)定申請(qǐng)?jiān)賹彙?/span>

　　《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條關(guān)于“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”和第二條關(guān)于“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人”的規(guī)定可知，該批復(fù)確定的權(quán)利順位為建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，而建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不能對(duì)抗已經(jīng)支付全部或大部分購(gòu)房款的消費(fèi)者。故在已經(jīng)支付全部或大部分購(gòu)房款的購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)利與銀行抵押權(quán)產(chǎn)生沖突時(shí)，亦應(yīng)優(yōu)先保護(hù)購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)利。
 

　　本院經(jīng)審查認(rèn)為：本案系申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴。根據(jù)靜安公司的再審申請(qǐng)本案審查的核心問題在于提出執(zhí)行異議的購(gòu)房人對(duì)于案涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
 

　　首先，本案中劉某欣作為購(gòu)房消費(fèi)者，對(duì)案涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，可參照《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》和《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議若干問題的規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定及原則予以確認(rèn)。結(jié)合《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條關(guān)于“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”和第二條關(guān)于“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人”的規(guī)定可知，該批復(fù)確定的權(quán)利順位為建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，而建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不能對(duì)抗已經(jīng)支付全部或大部分購(gòu)房款的消費(fèi)者。故在已經(jīng)支付全部或大部分購(gòu)房款的購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)利與銀行抵押權(quán)產(chǎn)生沖突時(shí)，亦應(yīng)優(yōu)先保護(hù)購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)利。參照上述權(quán)利順位原則，原審法院認(rèn)定符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的購(gòu)房者對(duì)案涉房屋所享有的權(quán)利能夠?qū)够诘盅簷?quán)對(duì)該房屋的執(zhí)行，適用法律并無不當(dāng)。靜安公司有關(guān)再審申請(qǐng)理由，不能成立。
 

　　其次，本案購(gòu)房人劉某欣提出的執(zhí)行異議是否符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形，涉及以下幾方面問題：

　　（一）關(guān)于劉某欣是否與某天天公司簽訂合法有效的書面買賣合同，劉某欣提交了其在某天天公司已經(jīng)取得房屋預(yù)售許可證后至人民法院查封案涉房屋前期間與某天天公司簽訂的《商品房買賣合同》，某天天公司為其出具的案涉房屋銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票記載內(nèi)容亦與《商品房買賣合同》所載信息相符并蓋有某天天公司發(fā)票專用章，且雙方已實(shí)際履行合同，據(jù)此可以認(rèn)定劉某欣與某天天公司之間簽訂的房屋買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，合同已經(jīng)訂立。

　　（二）關(guān)于劉某欣與某天天公司之間的房屋買賣合同是否因無權(quán)處分而屬效力待定，根據(jù)靜安公司、某天天公司與盛京銀行簽訂的《委托貸款合同之補(bǔ)充合同》中關(guān)于“在某天天公司清償全部委托貸款之前，某天天公司應(yīng)將天鴻1.7英里項(xiàng)目中除政府回購(gòu)安置住房之外的房產(chǎn)的銷售收入在取得后一個(gè)工作日內(nèi)按以下比例存入監(jiān)管賬戶……靜安公司和某天天公司同意，為了配合天鴻1.7英里項(xiàng)目銷售，在某天天公司按本補(bǔ)充合同約定提供足額擔(dān)保資金或其他靜安公司認(rèn)可的擔(dān)保物的情形下，靜安公司同意按照本補(bǔ)充合同約定的條件配合辦理部分抵押物的解除抵押登記手續(xù)”的約定，以及某天天公司取得案涉房屋商品房預(yù)售許可證的相關(guān)情況，原審法院認(rèn)定靜安公司已同意某天天公司銷售案涉房屋，并無不當(dāng)。靜安公司關(guān)于某天天公司無權(quán)處分涉案房屋、《商品房買賣合同》效力待定的主張，不能成立。

　　（三）一審法院已查明，劉某欣在虹口市無其他用于居住的房屋。

　　（四）對(duì)于劉某欣已全額支付購(gòu)房款的事實(shí)，靜安公司并未提出異議。因此，劉某欣提出的執(zhí)行異議符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形。靜安公司有關(guān)再審申請(qǐng)理由，本院不予采信。
 

　　綜上，靜安公司的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條第一款和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：駁回靜安國(guó)際資本管理（上海）有限公司的再審申請(qǐng)。   上海靜安律師咨詢事務(wù)所